Plusvalenza per 10 anni sugli immobili ristrutturati con Superbonus 110%

Dal 1° gennaio 2024, la Legge di Bilancio 2024 ha introdotto una nuova ipotesi di plusvalenza imponibile per chi vende un immobile sul quale sono stati effettuati interventi per cui si è beneficiato del Superbonus (articolo 119 del Decreto-Legge 34/2020).

La normativa riguarda la cessione a titolo oneroso (cioè la vendita, la permuta o comunque un altro trasferimento che preveda un corrispettivo economico) effettuata entro 10 anni dalla conclusione dei lavori che hanno beneficiato del Superbonus.

Che cos’è la plusvalenza e cosa significa pagarla

La plusvalenza immobiliare, in generale, è il guadagno che si realizza quando un immobile viene venduto a un prezzo superiore rispetto a quello di acquisto (o di costruzione), tenendo conto dei costi documentati sostenuti nel tempo.

Dire che una plusvalenza è “imponibile” significa che quel guadagno viene considerato reddito tassabile dallo Stato.

La plusvalenza non è quindi una “sanzione”, ma una forma di tassazione su un guadagno realizzato.

Il riferimento normativo: TUIR

Ad individuare i casi in cui le plusvalenze immobiliari sono imponibili è l’articolo 67 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR). Con la Legge di Bilancio 2024 è stata appunto inserita una nuova previsione (lettera b-bis) che include tra i redditi tassabili anche le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili oggetto di interventi Superbonus conclusi da meno di 10 anni.

Quando si applica la tassazione della plusvalenza Superbonus

La tassazione della plusvalenza in caso di immobili ristrutturati con Superbonus si applica quando ricorrono tutte le seguenti condizioni:

• l’immobile è stato oggetto di interventi che hanno beneficiato del Superbonus 110%;
• i lavori si sono conclusi da meno di 10 anni rispetto alla data di vendita;
• la cessione avviene a titolo oneroso (quindi dietro il pagamento di un corrispettivo).

È determinante la data di fine lavori, non quella di inizio intervento o di utilizzo della detrazione.

Le esclusioni previste dalla legge

Non si applica questa plusvalenza nei seguenti casi:

• immobili acquisiti per successione ereditaria;
• immobili adibiti ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti la vendita;
• immobili adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo tra acquisto (o costruzione) e vendita, se tale periodo è inferiore a dieci anni.

Per abitazione principale si intende l’immobile in cui il contribuente o i suoi familiari risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente.

Il caso degli interventi condominiali

Un aspetto ancora non del tutto chiarito riguarda le unità immobiliari situate in condomini che hanno effettuato lavori Superbonus sulle parti comuni (ad esempio cappotto termico o impianto centralizzato).

L’interpretazione prevalente tende a ritenere che anche in questi casi la vendita possa generare la nuova plusvalenza, ma è prudente richiedere una verifica specifica all’amministratore di condominio e al proprio consulente fiscale.

Modalità di pagamento dell’imposta

Se la plusvalenza è dovuta, il venditore può:

• dichiararla nella propria dichiarazione dei redditi, facendola concorrere al reddito complessivo;
• optare per un’imposta sostitutiva da versare tramite il notaio al momento dell’atto di vendita.

L’imposta sostitutiva consente di chiudere immediatamente la posizione fiscale relativa alla plusvalenza, evitando che essa venga tassata con le aliquote progressive IRPEF.

La scelta deve essere valutata con il proprio commercialista, in base alla situazione reddituale complessiva del contribuente.

Verifiche preventive indispensabili

Considerata la complessità tecnica della norma e le possibili conseguenze fiscali, a chi intende vendere un immobile ristrutturato con Superbonus negli ultimi 10 anni è consigliato effettuare un’analisi preventiva con il supporto del proprio commercialista.

Una corretta pianificazione fiscale consente di:

• evitare errori nella determinazione della plusvalenza;
• prevenire contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate;
• valutare il momento più opportuno per procedere alla vendita.

Riassumendo: quando la plusvalenza sugli immobili ristrutturati con Superbonus viene tassata?

La normativa vigente estende la tassazione delle plusvalenze agli immobili ristrutturati con Superbonus venduti entro 10 anni dalla fine dei lavori, a meno che questi siano stati utilizzati come abitazione principale per la maggior parte del tempo intercorso tra lavori e vendita o se sono stati acquisiti come parte di una successione.

Pagare la plusvalenza significa assoggettare a imposta il maggior guadagno realizzato con la vendita e collegabile ai miglioramenti ottenuti grazie al Superbonus. Per questo motivo è essenziale comprendere con precisione il meccanismo di calcolo e valutare attentamente l’impatto fiscale prima di procedere alla cessione.